O IVA na construção civil não tem uma taxa única. Consoante o tipo de obra, o imóvel e a relação contratual, aplica-se a taxa reduzida de 6%, a taxa normal de 23% ou o mecanismo de autoliquidação (em que o IVA não é cobrado na fatura). Para trabalhadores independentes e pequenas empresas, perceber qual taxa aplicar evita coimas e inspeções da Autoridade Tributária.
Taxa Reduzida de 6% — Renovação de Habitação
A verba 2.27 da Lista I do Código do IVA (CIVA) prevê a taxa de 6% para empreitadas de reabilitação e renovação de imóveis destinados a habitação própria e permanente. Condições:
- O imóvel deve ter mais de 2 anos de construção ou uso
- Ser destinado a habitação — escritórios, lojas e armazéns pagam 23%
- A mão de obra deve representar, pelo menos, 25% do custo total da empreitada (incluindo materiais aplicados na obra)
- O dono de obra deve emitir uma declaração comprovativa de que o imóvel reúne as condições (modelo disponível no Portal das Finanças)
A taxa de 6% aplica-se a toda a empreitada — mão de obra e materiais incorporados — desde que os requisitos estejam preenchidos. Materiais vendidos separadamente (sem incorporação) pagam 23%.
| Tipo de Obra | Taxa IVA | Base Legal |
|---|---|---|
| Renovação de habitação (> 2 anos) | 6% | Lista I, verba 2.27 |
| Construção nova de habitação | 6% | Lista I, verba 2.27 (empreitada) |
| Remodelação de escritório/loja | 23% | Taxa normal — art. 18.º CIVA |
| Venda de materiais (sem aplicação) | 23% | Taxa normal |
| Serviços de arquitetura/engenharia | 23% | Taxa normal |
Taxa Normal de 23% — Construção Comercial e Serviços
A taxa normal de 23% aplica-se a todas as operações que não beneficiem de taxa reduzida. Inclui:
- Obras em imóveis comerciais, industriais ou mistos
- Construção nova que não reúna as condições da verba 2.27
- Serviços de consultoria, projeto e fiscalização
- Venda de materiais de construção sem incorporação em obra
Autoliquidação do IVA na Subcontratação
Quando um subempreiteiro presta serviços de construção a uma empresa de construção (adquirente com atividade de construção no CAE), aplica-se o mecanismo de autoliquidação (art. 2.º, n.º 1, alínea j) do CIVA). Neste caso:
- O subempreiteiro não cobra IVA na fatura — menciona «IVA autoliquidação — art. 2.º, n.º 1, al. j) do CIVA»
- O empreiteiro geral (adquirente) é que liquida e deduz o IVA na sua declaração periódica
- O subempreiteiro não entrega o IVA ao Estado — mas continua a poder deduzir o IVA dos seus custos
A autoliquidação aplica-se apenas quando ambas as partes têm atividade de construção. Se o cliente for um particular ou uma empresa sem CAE de construção, a fatura é emitida com IVA normal (6% ou 23%, conforme a obra).
Se é subempreiteiro ou trabalha como trabalhador independente a recibos verdes, verifique sempre o CAE do seu cliente antes de emitir a fatura.
Isenção de IVA — Artigo 53.º do CIVA
Trabalhadores independentes com faturação anual até 15 000 € podem beneficiar da isenção de IVA ao abrigo do art. 53.º do CIVA. Neste regime:
- Não cobram IVA aos clientes
- Não podem deduzir o IVA das suas compras
- Devem mencionar na fatura: «IVA — regime de isenção — art. 53.º do CIVA»
Se ultrapassar o limiar de 15 000 € durante o ano, passa automaticamente ao regime normal de IVA a partir do mês seguinte. O limite foi atualizado de 13 500 € para 15 000 € em 2025.
Como Emitir Faturas Corretamente
A Autoridade Tributária exige que todas as faturas incluam:
- NIF do prestador e do cliente
- Descrição clara dos serviços prestados
- Menção legal que justifica a taxa aplicada (6%, 23%, isenção ou autoliquidação)
- Data e número sequencial
- Comunicação à AT até ao dia 5 do mês seguinte (via SAFT ou Portal e-Fatura)
Trabalhadores que emitam recibos verdes no Portal das Finanças devem selecionar o campo de IVA correto ao emitir o recibo. A taxa errada pode gerar uma nota de liquidação adicional com juros.
Erros Comuns e Consequências
| Erro | Consequência |
|---|---|
| Aplicar 6% em obra comercial | Liquidação adicional da diferença (17%) + juros compensatórios |
| Não mencionar autoliquidação | Coima de 375 € a 22 500 € (contraordenação tributária) |
| Ultrapassar 15 000 € sem mudar de regime | Liquidação oficiosa do IVA devido + coima |
| Não comunicar faturas à AT | Coima de 200 € a 10 000 € por declaração em falta |
| Cobrar IVA em autoliquidação | IVA cobrado é devido ao Estado; cliente não pode deduzir |
Perguntas Frequentes
A taxa de 6% aplica-se a construção nova?
Sim, desde que se trate de uma empreitada de construção de imóvel para habitação e estejam reunidos os requisitos da verba 2.27 da Lista I do CIVA. A construção nova de moradias e apartamentos para habitação própria beneficia da taxa reduzida quando fornecida como empreitada (mão de obra + materiais).
Sou subempreiteiro — como sei se devo fazer autoliquidação?
Verifique o CAE do seu cliente (Classificação das Atividades Económicas). Se o adquirente tiver um CAE de construção (divisão 41, 42 ou 43), a autoliquidação é obrigatória. Se for um particular ou empresa sem atividade de construção, fatura com IVA normal.
Posso aplicar 6% numa remodelação de cozinha?
Sim, se o imóvel for habitação com mais de 2 anos e o dono de obra fornecer a declaração comprovativa. A taxa reduzida abrange toda a empreitada, incluindo materiais incorporados (bancadas, azulejos, canalização).
O que acontece se emitir uma fatura com a taxa errada?
Se aplicar uma taxa inferior à devida, a AT pode emitir uma liquidação adicional com juros compensatórios. Se aplicar uma taxa superior, pode retificar a fatura e pedir o reembolso. Em ambos os casos, é aconselhável regularizar antes de uma inspeção.
Informação geral, não constitui aconselhamento fiscal. Atualizada em outubro de 2026, com base no Código do IVA (CIVA), Ofícios-Circulados da AT e legislação complementar. Os valores e condições concretos podem variar consoante a situação individual. Em caso de dúvida, consulte um contabilista certificado ou a Autoridade Tributária (portaldasfinancas.gov.pt).